מס שבח במכירת דירה
מכירת דירה מדווחת לרשות המסים בתוך 30 ימים. במקרים רבים מכירת דירה יחידה פטורה ממס.
מה זה מס שבח
מס על הרווח הריאלי מהמכירה: ההפרש בין שווי המכירה לעלות הרכישה, אחרי הצמדה ואחרי ניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עמלת תיווך ושכר טרחת עורך דין. את המס משלם המוכר.
דיווח בתוך 30 ימים
לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר מגיש הצהרה בתוך 30 ימים מיום המכירה, וגם הרוכש מגיש הצהרה בתוך 30 ימים. כיום ההגשה מקוונת, ובדרך כלל עורך הדין שמלווה את העסקה מגיש אותה. איחור עלול לגרור קנס.
פטור לדירה יחידה: התנאים העיקריים
- הדירה היא "דירת מגורים מזכה"
- בעת המכירה בבעלות המוכר לא יותר מדירה אחת
- הדירה בבעלותו לפחות 18 חודשים לפני המכירה. אם נקנתה לפני שהייתה מוכנה למגורים, הספירה מתחילה מהיום שהייתה מוכנה, למשל מקבלת טופס 4
- הפטור ניתן עד שווי מכירה של 5,008,000 ₪, ועל החלק שמעל התקרה משלמים מס. הסכום מוקפא עד 31/12/2027
- את הבקשה לפטור מגישים יחד עם ההצהרה על המכירה
גם לתושב חוץ יכול להיות פטור, אם אין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
שיעור המס באופן כללי
כשאין פטור, שיעור המס הכללי הוא 25% מהשבח הריאלי. בחלק מהמקרים, בעיקר לדירות שנרכשו לפני 2014, יש חישוב מיוחד שיכול להפחית את המס, ולכן כדאי לבדוק את החישוב לכל עסקה בנפרד.
תשלום
אחרי ההצהרה נשלחים שומה עצמית ושובר תשלום. לפי כל-זכות משלמים את המס עד 60 ימים מיום החתימה על חוזה המכירה.
מומלץ להתייעץ
הפטורים והחישובים תלויים בפרטים: כמה דירות יש בבעלות התא המשפחתי, מועדי הרכישה, ירושה, זכויות בנייה ועוד. עורך דין או יועץ מס יכולים לבדוק את המקרה שלכם לפני החתימה.
המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או מיסויי.
מקורות: רשות המסים — טופס הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין (טופס 7000), כולל סעיף 73(א) ו-73(ג) (03/11/2026) · רשות המסים — עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין (1/2025): תקרת פטור 5,008,000 ₪ בתוקף עד 31/12/2027 (03/11/2026) · רשות המסים — הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 (המשך הקפאת הסכומים) (03/11/2026) · כל-זכות: פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה (עודכן 26/07/2026) (03/11/2026) · כל-זכות: חישוב מס שבח (עודכן 02/03/2025) (03/11/2026). מידע כללי, לא ייעוץ משכנתאות, מס או משפטי.