משכנתא: מה חשוב לדעת לפני שמתחילים
כמה הון עצמי צריך, כמה אפשר להחזיר בחודש, ואיך בנויה משכנתא.
כמה הון עצמי צריך
בנק ישראל קובע כמה הבנק יכול לממן. השאר מגיע מהכיס שלכם, לפי סוג הרכישה:
| סוג הרכישה | הון עצמי, לפחות |
|---|---|
| דירה יחידה | 25% |
| משפרי דיור, שמוכרים את הדירה הקיימת | 30% |
| דירה להשקעה | 50% |
דוגמה: בדירה ב-2,500,000 ₪ שהיא דירה יחידה, ההון העצמי המינימלי הוא 625,000 ₪. מעבר לזה יש הוצאות שצריך לתכנן מראש, כמו מס רכישה, עורך דין ותיווך.
כמה אפשר להחזיר בחודש
ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה. זו תקרה, לא המלצה. המחשבון שלנו מתחיל מ-30%, ואפשר לשנות אותו.
על כמה שנים
התקופה המקסימלית היא 30 שנה. תקופה ארוכה מורידה את ההחזר החודשי, ומעלה את סך הריבית.
| הלוואה של 1,875,000 ₪ בריבית 5% | 20 שנה | 30 שנה |
|---|---|---|
| החזר חודשי | 12,374 ₪ | 10,065 ₪ |
| סך הריבית | 1,094,801 ₪ | 1,748,546 ₪ |
זו הדגמה של החשבון בריבית אחת קבועה לכל התקופה. משכנתא אמיתית בנויה מכמה מסלולים, והמספרים שלה יהיו אחרים.
ממה בנויה משכנתא
משכנתא היא בדרך כלל שילוב של כמה מסלולים. כל מסלול שונה בשתי שאלות: האם הריבית יכולה להשתנות, והאם הקרן צמודה למדד.
- ריבית קבועה: הריבית לא משתנה לאורך המסלול.
- ריבית משתנה: הריבית מתעדכנת בתחנות שנקבעו מראש, למשל כל חמש שנים.
- פריים: ריבית משתנה שזזה יחד עם ריבית בנק ישראל.
- הצמדה למדד: יתרת ההלוואה משתנה יחד עם מדד המחירים לצרכן.
עד 66.66% מההלוואה יכולים להיות בריבית משתנה, כלומר לפחות שליש בריבית קבועה.
מקורות: בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329 (עדכון 30/06/2026) (01/11/2026) · בנק ישראל (09/10/2026). מידע כללי, לא ייעוץ משכנתאות, מס או משפטי.